L'état des lieux est un document essentiel annexé au contrat de location qui décrit avec précision l'état d'un logement et de ses équipements. Il constitue une photographie détaillée du bien immobilier à un instant T, servant de référence tout au long de la location.
Ce document protège à la fois le propriétaire bailleur et le locataire en établissant une base objective de comparaison entre le début et la fin du bail.
Les Deux Types d'État des Lieux
| Type | Moment | Objectif |
|---|---|---|
| État des lieux d'entrée | Remise des clés au locataire | Documenter l'état initial du logement |
| État des lieux de sortie | Restitution des clés au propriétaire | Comparer avec l'entrée et identifier les dégradations |
L'État des Lieux est-il Obligatoire ? Ce que Dit la Loi
Cadre Légal : Loi ALUR et Loi de 1989
Oui, l'état des lieux est obligatoire pour les locations à usage d'habitation. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, encadre strictement cette pratique.
La loi ALUR a notamment :
- Normalisé le contenu obligatoire des états des lieux
- Introduit la grille de vétusté
- Plafonné les frais à la charge du locataire
- Accordé un délai de 10 jours pour demander des modifications
Conséquences de l'Absence d'État des Lieux
| Situation | Conséquence pour le locataire | Conséquence pour le propriétaire |
|---|---|---|
| Pas d'état des lieux d'entrée | Présumé avoir reçu le logement en bon état | Peut réclamer des réparations en fin de bail |
| Pas d'état des lieux de sortie | Présumé avoir rendu le logement en bon état | Ne peut réclamer aucun dédommagement |
Important : Sans état des lieux d'entrée, le locataire devra prouver que les dégradations existaient avant son arrivée, ce qui est souvent très difficile.
Mentions Obligatoires de l'État des Lieux
Pour être juridiquement valable et opposable, un état des lieux doit contenir les informations suivantes :
Informations Générales
- Type d'état des lieux : entrée ou sortie
- Date de réalisation
- Adresse complète du logement
- Noms et coordonnées du locataire et du propriétaire (ou leurs mandataires)
Description du Logement
- Inventaire des clés et moyens d'accès aux parties privatives
- Description détaillée pièce par pièce avec évaluation de l'état
- Relevés des compteurs (eau, gaz, électricité)
- Description des installations de chauffage et d'eau chaude
- Équipements pour les logements meublés
États Acceptés
Chaque élément doit recevoir une notation :
- Neuf : élément jamais utilisé
- Bon état : usure minime
- État d'usage : usure normale correspondant à l'ancienneté
- Mauvais état : dégradations visibles nécessitant réparation
Validation
- Signatures des deux parties (locataire et propriétaire)
- Deux exemplaires identiques (un pour chaque partie)
- Photos datées (fortement recommandées)
Comment Réaliser un État des Lieux Efficace ?
Étape 1 : Préparation
Avant la visite :
- Munissez-vous du modèle d'état des lieux
- Préparez un appareil photo ou smartphone
- Vérifiez les relevés de compteurs à l'avance
- Imprimez l'ancien état des lieux (pour la sortie)
Étape 2 : Inspection Méthodique
Procédez pièce par pièce en vérifiant :
- Murs, sols, plafonds
- Fenêtres, portes, volets
- Prises électriques et interrupteurs
- Robinetterie et sanitaires
- Équipements (radiateurs, VMC, etc.)
- Placards et rangements
Étape 3 : Documentation Photographique
- Prenez des photos horodatées de chaque pièce
- Photographiez les détails (fissures, taches, impacts)
- Incluez des vues d'ensemble
- Faites signer les photos par les deux parties
Étape 4 : Rédaction Précise
Utilisez un vocabulaire descriptif et objectif :
- "Mur salon : 3 trous de chevilles non rebouchés, trace d'humidité coin supérieur gauche (15x10 cm)"
Étape 5 : Signature et Distribution
- Relisez ensemble le document
- Signez les deux exemplaires
- Chaque partie conserve un original
La Grille de Vétusté : Distinguer Usure Normale et Dégradations
Qu'est-ce que la Vétusté ?
Comme le précise l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté désigne l'usure normale d'un bien due au temps et à son utilisation quotidienne. Elle est à la charge du propriétaire et ne peut être imputée au locataire.
Exemples de Vétusté vs Dégradation
| Élément | Vétusté (non imputable) | Dégradation (imputable) |
|---|---|---|
| Peinture | Jaunissement naturel après 7 ans | Dessins sur les murs |
| Parquet | Rayures légères d'usage | Lame cassée par chute d'objet |
| Moquette | Usure dans les zones de passage | Taches de brûlure |
| Robinetterie | Joint usé après 5 ans | Robinet arraché |
Durées de Vie Indicatives
| Équipement | Durée de vie moyenne |
|---|---|
| Peinture | 7-10 ans |
| Moquette | 7 ans |
| Parquet | 25 ans |
| Robinetterie | 10 ans |
| Chauffe-eau | 10-15 ans |
| Volets | 25 ans |
Application du Coefficient de Vétusté
Si un équipement de 10 ans de durée de vie est dégradé après 5 ans d'occupation :
- Valeur neuve : 500€
- Vétusté : 50% (5 ans / 10 ans)
- Montant imputable au locataire : 250€
Dépôt de Garantie : Règles et Retenues
Selon Service-Public.fr, le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi.
Montant et Versement
| Type de location | Montant maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
Délais de Restitution
| Situation | Délai |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme | 1 mois |
| Dégradations constatées | 2 mois |
Pénalités de retard : 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Retenues Légitimes sur le Dépôt
Le propriétaire peut retenir :
- Loyers et charges impayés
- Réparations des dégradations (hors vétusté)
- Travaux locatifs non effectués par le locataire
Justificatifs Obligatoires
Pour toute retenue, le bailleur doit fournir :
- États des lieux d'entrée et de sortie
- Photos comparatives
- Factures ou devis de travaux
- Lettres de réclamation (pour impayés)
Frais d'État des Lieux : Qui Paie Quoi ?
État des Lieux d'Entrée
Depuis la loi ALUR, les frais sont partagés :
| Partie | Part maximale |
|---|---|
| Propriétaire | Minimum 50% |
| Locataire | Maximum 3€/m² de surface habitable |
Exemple : Pour un appartement de 50 m², le locataire paie maximum 150€.
État des Lieux de Sortie
Les frais sont intégralement à la charge du propriétaire.
Intervention d'un Huissier (Commissaire de Justice)
En cas de désaccord ou refus d'une partie :
- Un huissier peut être mandaté
- Coût partagé entre les deux parties
- Part du locataire plafonnée à 3€/m²
Délai de Modification : 10 Jours pour Réagir
Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications concernant :
- Éléments oubliés
- Erreurs de description
- Précisions à apporter
Pour les équipements de chauffage, ce délai s'étend au premier mois de la période de chauffe.
Comment Procéder ?
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
- Lister précisément les modifications souhaitées
- Joindre des photos si nécessaire
- Conserver une copie de la demande
État des Lieux Numérique : La Révolution Digitale
L'époque des formulaires papier fastidieux est révolue. Les solutions numériques transforment radicalement la manière de réaliser les états des lieux, offrant précision, rapidité et valeur juridique.
Avantages du Numérique
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Gain de temps | Saisie rapide, modèles pré-remplis, détection automatique par IA |
| Précision | Photos intégrées, horodatage automatique, descriptions exhaustives |
| Légalité | Signature électronique valide juridiquement |
| Archivage | Sauvegarde cloud sécurisée, accessibilité permanente |
| Comparaison | Visualisation côte à côte entrée/sortie |
| Mobilité | Réalisation sur smartphone ou tablette, même hors connexion |
Scanorr : L'Intelligence Artificielle au Service de l'État des Lieux
Scanorr représente la nouvelle génération d'applications d'état des lieux, exploitant pleinement le potentiel de l'intelligence artificielle pour révolutionner cette pratique. Conçue pour les professionnels de l'immobilier et les particuliers exigeants, cette solution française répond à toutes les exigences légales tout en offrant une expérience utilisateur exceptionnelle.
Un Workflow Structuré en 6 Étapes
Scanorr guide l'utilisateur à travers un processus complet et intuitif :
- Sélection du bien - Choisissez ou créez la fiche du logement à inspecter
- Informations générales - Type d'inspection, date, participants
- Inspection pièce par pièce - Documentation détaillée avec photos et IA
- Compteurs et clés - Relevés des compteurs et inventaire des clés
- Signatures - Collecte des signatures numériques de tous les participants
- Validation et export PDF - Génération du rapport professionnel
Détection Automatique par Intelligence Artificielle
La fonctionnalité phare de Scanorr : une IA de vision par ordinateur qui analyse vos photos et détecte automatiquement :
- Tous les éléments présents : meubles, électroménager, équipements, revêtements
- 16 catégories automatiques : mobilier, luminaires, plomberie, électricité, chauffage, ventilation, sécurité, décoration...
- L'état de chaque élément : neuf, excellent, bon, usagé, mauvais, endommagé
- Les détails visuels : couleur, matériau, quantité, défauts visibles
- Score de confiance : pour chaque détection
Exemple concret : Photographiez un salon, l'IA identifie automatiquement : "Canapé 3 places cuir beige - bon état", "Table basse verre et métal - état d'usage, rayures légères", "4 chaises design blanc - excellent état"...
Gestion Complète des Pièces
Scanorr propose 16 types de pièces prédéfinis (salon, chambre, cuisine, salle de bain, WC, couloir, entrée, balcon, terrasse, jardin, garage, cave, grenier, bureau, buanderie, rangement) et permet de créer des pièces personnalisées illimitées.
Pour chaque pièce, documentez :
- État général et notation
- Surface en m²
- Photos avec galerie organisée
- Inventaire complet des éléments
- Notes d'observation (privées ou partagées)
- Signalement de dégradations ou besoins de nettoyage
Relevés des Compteurs (Conforme Décret 2016-382)
Gestion professionnelle des compteurs avec :
- Électricité, gaz, eau, chauffage : tous types supportés
- Numéros PDL/PCE : identifiants des points de livraison
- Double tarification : heures pleines/creuses
- Relevé horodaté avec photo du compteur
- État et numéro de série documentés
Inventaire des Clés
Suivi précis des clés remises :
- Type de clé (porte, fenêtre, boîte aux lettres, cave...)
- Quantité par type
- Original ou copie
- État et localisation
- Notes spécifiques
Signatures Numériques à Valeur Légale
Scanorr intègre un système de signature électronique conforme aux exigences légales :
- Signature tactile sur écran (smartphone, tablette, ordinateur)
- Multi-signataires : inspecteur, propriétaire, locataire, témoins
- Horodatage précis de chaque signature
- Informations professionnelles pour les mandataires (titre, société, numéro d'inscription)
- Statut de signature en temps réel
Génération Automatique de Rapports PDF
À la fin de l'inspection, Scanorr génère automatiquement un rapport PDF professionnel contenant :
- Détails complets du bien immobilier
- Évaluations pièce par pièce avec photos
- Inventaire de tous les éléments documentés
- Liste des participants avec adresses (conformité Décret 2016-382)
- Synthèse des relevés de compteurs
- Inventaire des clés
- Toutes les signatures numériques
- Observations de l'inspecteur
- Conditions générales personnalisables
Le rapport est :
- Généré en quelques minutes (traitement en arrière-plan)
- Stocké de manière sécurisée dans le cloud
- Envoyé par email à tous les participants
- Téléchargeable à tout moment
Pourquoi Choisir Scanorr ?
| Critère | Avantage Scanorr |
|---|---|
| Rapidité | Jusqu'à 70% de temps gagné grâce à la détection IA |
| Exhaustivité | L'IA identifie tous les éléments, rien n'est oublié |
| Précision | Descriptions détaillées générées automatiquement |
| Conformité | 100% conforme Loi ALUR et Décret 2016-382 |
| Simplicité | Interface intuitive, workflow guidé pas à pas |
| Professionnalisme | Rapports PDF de qualité professionnelle |
| Sécurité | Données chiffrées, hébergement français |
| Collaboration | Multi-participants, signatures numériques |
Conformité Légale Garantie
Scanorr respecte scrupuleusement :
- Loi ALUR (2014) : format et contenu des états des lieux
- Décret 2016-382 : mentions obligatoires, adresses des parties, informations professionnelles
- RGPD : protection des données personnelles
- Signature électronique : cadre légal français (eIDAS)
Modèles Gratuits d'État des Lieux 2026 à Télécharger
Téléchargez gratuitement nos modèles d'état des lieux conformes à la loi ALUR et au Décret 2016-382. Tous nos templates sont au format PDF, prêts à imprimer ou à remplir numériquement.
Logements Résidentiels
| Modèle | Description | Télécharger |
|---|---|---|
| État des lieux Studio / T1 | Idéal pour les petites surfaces, studio étudiant ou T1 | Télécharger PDF |
| État des lieux T2 / T3 | Adapté aux appartements 2 à 3 pièces | Télécharger PDF |
| État des lieux T4 / T5 | Pour les grands appartements familiaux | Télécharger PDF |
| État des lieux Maison | Template complet pour maisons individuelles | Télécharger PDF |
Logements Meublés
| Modèle | Description | Télécharger |
|---|---|---|
| État des lieux Meublé | Avec inventaire du mobilier intégré | Télécharger PDF |
| Inventaire du Mobilier | Liste détaillée des meubles et équipements | Télécharger PDF |
Annexes et Dépendances
| Modèle | Description | Télécharger |
|---|---|---|
| État des lieux Garage / Box | Pour les garages et boxes fermés | Télécharger PDF |
| État des lieux Parking | Pour les places de stationnement | Télécharger PDF |
| État des lieux Cave / Cellier | Pour les espaces de stockage | Télécharger PDF |
Baux Commerciaux et Professionnels
| Modèle | Description | Télécharger |
|---|---|---|
| État des lieux Bail Commercial | Conforme à la loi Pinel | Télécharger PDF |
| État des lieux Bail Professionnel | Pour les locaux professionnels | Télécharger PDF |
| État des lieux Local Commercial | Boutiques, commerces, bureaux | Télécharger PDF |
Documents Complémentaires
| Document | Description | Télécharger |
|---|---|---|
| Grille de Vétusté | Tableau de référence pour calculer l'usure | Télécharger PDF |
| Lettre de Contestation | Modèle pour contester un état des lieux | Télécharger PDF |
| Demande de Modification | Pour les 10 jours après signature | Télécharger PDF |
Astuce : Ces modèles papier sont parfaits pour un dépannage, mais pour des états des lieux professionnels, exhaustifs et juridiquement solides, utilisez Scanorr et sa détection automatique par intelligence artificielle.
Litiges et Recours
En Cas de Désaccord
Comme le recommande l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), privilégiez les solutions amiables avant toute procédure judiciaire.
Solutions amiables (gratuites) :
Solution judiciaire :
- Tribunal judiciaire (coûteux et long)
- À utiliser en dernier recours
Conseils pour Éviter les Litiges
- Réalisez toujours un état des lieux (entrée ET sortie)
- Soyez exhaustif dans les descriptions
- Prenez des photos datées
- Conservez tous les documents
- Respectez les délais de modification
- Utilisez une grille de vétusté
- Privilégiez le dialogue avec l'autre partie
FAQ : Questions Fréquentes sur l'État des Lieux
Qu'est-ce qu'un état des lieux et à quoi sert-il ?
L'état des lieux est un document officiel qui décrit l'état d'un logement à un moment précis. Il sert de preuve juridique en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, notamment pour la restitution du dépôt de garantie.
L'état des lieux est-il obligatoire en France ?
Oui, selon Service-Public.fr, depuis la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR de 2014, l'état des lieux est obligatoire pour toute location à usage d'habitation. Il doit être réalisé à l'entrée ET à la sortie du locataire.
Combien coûte un état des lieux ?
- État des lieux d'entrée : frais partagés, maximum 3€/m² pour le locataire
- État des lieux de sortie : gratuit pour le locataire (à la charge du propriétaire)
- Intervention d'un huissier : frais partagés, plafonnés à 3€/m² pour le locataire
Combien de temps dure un état des lieux ?
La durée varie selon la taille du logement :
- Studio/T1 : 30 à 45 minutes
- T2/T3 : 45 minutes à 1h15
- T4 et plus : 1h à 2h
- Maison : 1h30 à 3h
Avec une application comme Scanorr et sa détection IA, vous pouvez réduire ce temps de 50 à 70%.
L'état des lieux peut-il être modifié après signature ?
- État des lieux d'entrée : le locataire dispose de 10 jours pour demander des modifications par lettre recommandée
- Équipements de chauffage : délai étendu au premier mois de chauffe
- État des lieux de sortie : le document est définitif après signature
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Selon Service-Public.fr :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée
- 2 mois si des dégradations ont été constatées
Au-delà, une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard s'applique.
L'état des lieux numérique est-il légal ?
Oui, l'état des lieux numérique a la même valeur juridique qu'un état des lieux papier, à condition de respecter les mentions obligatoires et d'utiliser une signature électronique valide.
Comment fonctionne la détection IA de Scanorr ?
Scanorr utilise une intelligence artificielle de vision par ordinateur qui :
- Analyse vos photos de chaque pièce
- Identifie automatiquement tous les éléments présents
- Évalue leur état (neuf, bon, usagé, endommagé)
- Génère des descriptions détaillées
- Vous fait gagner jusqu'à 70% de temps
Conclusion
L'état des lieux est bien plus qu'une simple formalité administrative. C'est une protection juridique essentielle pour le locataire comme pour le propriétaire. En 2026, les outils numériques, et particulièrement ceux intégrant l'intelligence artificielle comme Scanorr, facilitent grandement cette démarche, la rendant plus précise, plus rapide et moins sujette aux contestations.
Les points clés à retenir :
- L'état des lieux est obligatoire (loi ALUR)
- Il doit être détaillé et signé par les deux parties
- Le locataire a 10 jours pour demander des modifications
- La vétusté ne peut pas être imputée au locataire
- Le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 à 2 mois
- Les solutions numériques avec IA simplifient considérablement le processus
Simplifiez Vos États des Lieux avec Scanorr
Vous êtes propriétaire, gestionnaire immobilier ou professionnel de l'immobilier ? Découvrez Scanorr, l'application d'état des lieux nouvelle génération qui utilise l'intelligence artificielle pour vous faire gagner un temps précieux tout en garantissant des documents exhaustifs et conformes à la loi.
Pour les agents immobiliers :
- Réalisez vos états des lieux 3x plus vite
- Impressionnez vos clients avec des rapports professionnels
- Réduisez les litiges grâce à une documentation exhaustive
- Gérez votre portefeuille depuis n'importe où
Pour les propriétaires bailleurs :
- Protégez votre investissement avec des preuves solides
- Simplifiez la gestion des entrées et sorties
- Gardez un historique complet de chaque location
- Facilitez la restitution du dépôt de garantie
Pour les gestionnaires de patrimoine :
- Standardisez vos processus d'inspection
- Centralisez tous vos états des lieux
- Gagnez en productivité sur chaque intervention
- Offrez un service premium à vos clients
Sources et Références Officielles
Sites Gouvernementaux
- Service-Public.fr - État des lieux
- Service-Public.fr - Dépôt de garantie
- Légifrance - Loi ALUR
- Légifrance - Décret 2016-382
- Légifrance - Loi du 6 juillet 1989
Organismes Officiels
- ANIL - Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
- CNIL - RGPD
- Ministère de l'Économie - Signature électronique